por Edición DNG 
El valor comercial de un bien raíz al tasar una propiedad
Una tarea compleja en donde variables económicas y sociales, inciden en el valor real de una propiedad. Estas variables deben ser revisadas exhaustivamente por el tasador al momento de tasar una propiedad.
La tasación de propiedades es una actividad necesaria y fundamental para lograr con éxito variados propósitos, tales como las transferencias de dominio bien del raíz, el otorgamiento de créditos, la tributación, la expropiación, entre otros.
Dado que en tales operaciones están comprometidos intereses económicos, la tasación resulta ser una tarea muy delicada y compleja, porque el informe emitido por el tasador debe demostrar objetivamente el valor económico del bien raíz que se le ha encomendado avaluar, ya sea para comercializarlo o para solicitar un crédito hipotecario.
Para lograr tal objetivo, el profesional debe realizar un exhaustivo análisis de todas las variables físicas, económicas y sociales que inciden en el valor real de una propiedad en un momento determinado y permitan visualizar sus proyecciones económicas al futuro.
Lo que cuesta tasar una propiedad
A la hora de tasar una propiedad, el valor de ésta dependerá de quién pide el servicio. Así, el comprador asume los costos en la mayoría de los casos donde la venta es directa entre dos particulares y donde un crédito bancario no está presente.
De haber algún préstamo, la institución que lo otorga encarga el avalúo y lo descuenta de los denominados gastos operacionales que cobra al interesado.
De otro modo, las tasaciones que pide un particular para poner en venta su propiedad tienen un costo que va en directa relación con el precio en que se avalúa el bien. Por lo general las corredoras de propiedades exigen el 0,2% del valor de la propiedad.
Es decir, si se tasa una casa en $50 millones de pesos, lo que le corresponde cobrar al tasador, en este caso una corredora de propiedades, debe estar en el orden de los $100.000 pesos.
Diferencias entre Avalúo Fiscal y Particular o Comercial
Al tasar una propiedad, una de las cosas que llama poderosamente la atención entre un avalúo fiscal y otro particular, es la diferencia de precios, donde la tasación comercial siempre es mayor. Tenemos que entender que este tipo de avalúo corresponde al precio más alto que el público está dispuesto a pagar, siendo mucho más alto que el calculado por el sector público.
La tasación fiscal está diseñada bajo un sistema de reevalúo que maneja el servicio de impuestos internos (sii), donde se tiene en cuenta el valor promedio del metro cuadrado, de acuerdo al comportamiento del mercado de la zona en estudio estableciendo y dependiendo, entre otros factores, de cuál ha sido su renovación.
A modo de ejemplo: Si tengo un local en Ahumada con Plaza de Armas, probablemente la tasación fiscal sea mucho más baja por ser construcciones de más de 50 años, aunque comercialmente es una de las esquinas más caras por su ubicación y flujo de público.
La idea es siempre buscar el precio más caro de venta, en el caso de la tasación comercial, mientras que el avalúo fiscal se ve más depreciado.
Variables
Los siguientes son los factores que inciden en la avaluación de una propiedad:
Tamaño de la propiedad: en este punto se incluye la superficie del terreno, así como los metros construidos del inmueble.
Ubicación: considerado uno de los factores más importantes a la hora de poner precio a un inmueble. La comuna donde se emplaza, la cercanía a vías de acceso, locomoción, servicios e incluso la calidad que aparenten las casas vecinas son factores que inciden también en el precio de una propiedad.
Nivel de urbanización: sobre todo para parcelaciones, la cantidad de servicios que tenga una propiedad influyen en su cotización. Se refiere a agua potable y alcantarillado, electricidad, telefonía, suministro de gas, factores que inciden de manera favorable en el precio de aquellas viviendas que tengan más de estas prestaciones.
Antigüedad: la cantidad de años de edificación, así como los materiales con los que está construida también son factores importantes en el precio de una vivienda. Por ejemplo, no es lo mismo una casa de adobe construida en 1970 que una casa de concreto levantada en la última década, la que está menos sujeta a daños estructurales ante movimientos telúricos.
Equipamiento: cantidad de piezas, baños, espacio de cocina, living, comedor, construcción de piscina o jardines. La calidad y el estado de todos estos elementos son factores que inciden una mayor valoración de los inmuebles.
Para resumir, el valor de tasar una propiedad. Tiene variables sociales económicas y sociales.
