por Edición DNG 
Camino para la compra de un inmueble
Para la mayoría de las personas comprar un bien raíz significa la inversión más importante de sus vidas. Por lo mismo, al momento de tomar la decisión se deben considerar varios factores. Y es que la adquisición de un inmueble no es fácil, ya que el proceso que se debe realizar para una buena elección, no sólo involucra la propiedad que se desea, sino también un número no menor de aspectos legales.
En ese sentido, trabajar con un buen corredor de propiedades y un abogado de confianza se presenta como una buena alternativa si se desea realizar el negocio de forma particular. Por otra parte, el ochenta por ciento de las personas que adquieren una vivienda no lo hacen de forma particular, sino a través de una entidad bancaria. Ello se debe básicamente a las facilidades comerciales que presentan los créditos hipotecarios, pues no cualquiera cuenta con una suma que les permita pagar al contado.
¿Particular, banco o mutuo-hipotecaria?
El proceso de compra de un inmueble comienza, sin lugar a dudas, con la elección tanto del sector, como del tipo de construcción que se desea habitar. Ahora bien, una vez seleccionado el tipo de vivienda que se necesita y su emplazamiento, el interesado debe definir si la compra la realizará a través de un banco, una empresa mutuo-hipotecaria o simplemente de forma particular. Al respecto, hay que decir que las tres alternativas tienen ventajas y desventajas.
En el caso de los bancos, por ejemplo, son confiables por todo el estudio de título que realizan, sin embargo, debido a la demanda que aquellas instituciones tienen, todo el proceso se demora al rededor de tres meses.
Con respecto a las empresas mutuo-hipotecarias, son bastante recomendables, ya que las tasas son similares a las de los bancos y además, los gastos operacionales son entre un 30 y 40 por ciento más bajos. A todo esto, realizar el proceso a través de una de estas empresas, implica que el crédito no se reflejará en el sistema bancario, por lo tanto, el comprador queda en libertad para solicitar otro crédito hipotecario o de consumo en una entidad bancaria si así lo desea. Cabe agregar que estas empresas son mucho más ágiles que los bancos para realizar todos los trámites correspondientes para la compra de un inmueble.
Si se desea llevar a cabo en forma particular, el abogado que se contrate deber ser de confianza del comprador al igual que el corredor de propiedades.
Errores más comunes
Son tantos los aspectos que se deben considerar al comprar una vivienda, que muchas personas que se aventuran en este proceso, sin la asesoría de una corredora de propiedades consolidada, caerán inevitablemente en agotadores y costosos errores. En ese sentido, es recomendable tomar la guía de la corredora desde el inicio de esta aventura. Lo primero es ubicar el lugar y la casa que se requiere según las necesidades, definir exactamente cuál es el objeto de la compra.
Una vez definido el objeto de la compra, es conveniente acercarse al banco (en el caso de compra con crédito) y realizar los trámites para ser pre aprobado para una hipoteca u otro tipo de crédito. Es muy importante que en este paso el interesado entregue a la entidad de crédito los papeles de “oferta” y “aceptación”, plasmados en una “reserva” del inmueble, o en el caso que se requiera, el de “promesa de compra”.
El primero de estos documentos es simplemente una carta que entrega el comprador al vendedor donde se detalla el precio y las condiciones de la compra.
En el caso de que el proceso implicase plazos más largos, se realiza un documento de “promesa de compra”. Aunque la ley no estipula que este papel esté certificado bajo escritura pública, es recomendable que de todas formas se haga de ésta manera, pues representa un seguro.
Un error común en la compra de inmuebles, se da cuando algunas personas esperan demasiado tiempo que las tasas de interés bajen. Hay que considerar que en un mercado inmobiliario fuerte no es probable que bajen los precios.
La carpeta de venta
La carpeta de venta es la recopilación de los antecedentes legales que acrediten que el inmueble está en condiciones de ser vendido.Si los documentos de esta carpeta indican que el inmueble presenta alguna deuda o irregularidad, no puede ser vendido, pues se encuentra “fuera de mercado”.
Ya sea de forma particular o a través de un banco o mutuo hipotecaria, la corredora de propiedades debe preparar esta documentación bajo su propio costo. En ese sentido, clave es saber que la vigencia de la mayoría de estos papeles es sólo de tres meses, así es que la carpeta debe actualizarse si supera esta fecha. En todo caso, “la corredora no debería demorarse más de diez días en recopilar todos estos antecedentes”.
Respecto de los documentos que deben venir presentes en la Carpeta de Venta, son los siguientes:
- Título de inscripción de dominio del inmueble a diez años, entregado por el Conservador de Bienes Raíces.
- Certificado de dominio con vigencia, que también es entregado por el Conservador de Bienes Raíces.
- Certificado de hipotecas y gravámenes, y de interdicciones y prohibiciones de enajenar, vigente, otorgado por el Conservador de Bienes Raíces.
- Copia de la escritura pública de compraventa o de otro título, por ejemplo, cesión, adjudicación, etcétera, que acredite la adquisición del inmueble a favor de su actual propietario.
- Certificado de no expropiación otorgado por la municipalidad de la comuna en la que se encuentre emplazada la propiedad. En algunas comunas se denomina Certificado de Utilidad Pública.
- Certificado de no expropiación del Servicio de Vivienda y Urbanismo.
- El último pago de contribuciones del inmueble.
- Certificado de deuda por contribuciones otorgado por Tesorería General de la República.
- Plano del inmueble, sólo si existe y el comprador así lo desea.
- Certificado de Línea e Informes Previos entregado por la municipalidad de la comuna en la que se encuentre la propiedad.
- Verificar la carpeta técnica de la propiedad para ver si tiene las ampliaciones regularizadas.
- Si es departamento, es fundamental exigir un certificado de la administración del domicilio que demuestre que la propiedad no tenga deudas de gastos comunes, porque el pago de éstos corresponde al dueño del inmueble.
- Así mismo, también se debe verificar si el departamento cuenta con sello verde.
El camino de la compraventa de una propiedad
Adquirir un bien inmueble o vender una propiedad pueden parecer sinónimos de un sinfín de papeleos. Lo cierto es que se deben cumplir algunos pasos básicos para oficializar la compra o venta de una casa o departamento, donde tanto los interesados en la adquisición como quienes ofrecen la vivienda deben respetar ciertos términos para hacer una transacción transparente.
La mayoría de estos pasos son hechos o guiados por la corredora de propiedades, de todas maneras entregamos esta guía donde se explica uno a uno y en detalle en qué consiste cada procedimiento.
Reserva de la propiedad
Una vez elegida una propiedad, el primer paso que se debe realizar para adquirirla es su reserva. La operación se realiza en las oficinas comerciales de la corredora de propiedades u otro lugar por determinar.
En esta etapa, además de elegir la propiedad y definidos todos sus derechos asociados a ella (en caso que los contemple en su compra; acciones de agua, estacionamiento, etc.), se debe estipular la forma de pago (contado, crédito o subsidio) determinando los montos que se entreguen como pie y los que se consigan con algún tipo de financiamiento y/o garantía. Lo mismo pasa con los plazos, los cuales también quedan fijados de manera preliminar en la reserva.
Estudios de títulos
Es importante que los compradores soliciten a través de la corredora los títulos de dominio del inmueble en cuestión, para que éstos sean estudiados por un abogado o por el mismo comprador.
Estos estudios de títulos deben realizarse antes de la promesa de compraventa con el fin de no encontrase con molestas y desagradables sorpresas una vez que el interesado se convierta definitivamente en propietario.
Dentro de las ventajas de estudiar los títulos de dominio, se cuenta la identificación de posibles deudas, gravámenes o hipotecas que se vinculen a la propiedad en cuestión. Lo mismo pasa con el pago de contribuciones.
También es importante que estén los planos debidamente archivados, además de datos tan importantes como el año de la construcción de la vivienda y el material de que está construida.
Promesa de compraventa
En palabras simples, la promesa es un contrato entre el interesado y el particular que vende el bien, en el que por un monto determinado el primero se compromete a adquirir el inmueble, mientras que su contra parte se obliga a entregárselo, según las condiciones del contrato en cuanto a fechas y formas de pago, que quedan definitivamente selladas en este paso.
Como este paso tiene el objeto de asegurar la propiedad para que no sea vendida a un tercero, es aquí cuando el comprador hace el primer pago importante por su propiedad, cancelando el pie o un porcentaje de éste, según se haya pactado en la reserva si hubiese existido. En esta instancia se pueden estipular algunas peticiones del comprador y vendedor, como cambios estructurales y los gastos que estos involucren, así también las instrucciones sobre las garantías económicas para ambas partes que quedarán en poder del notario que haga de ministro de fe, cuyos servicios pueden ser cancelados por el comprador en su defecto o por ambas partes si así lo acuerdan.
En caso que el negocio no llegue a puerto por alguna dificultad que se presente y no sea de responsabilidad directa del comprador, éste recibirá de vuelta la garantía económica que haya entregado, de manos de la notaría y la compensación económica si esta fuera acordada como la parte cumplidora.
Firma de escritura
Ésta es la etapa decisiva para que el comprador se convierta definitivamente en propietario. En otras palabras, se hace el traspaso formal de la propiedad.
En la escritura, queda estipulado si la propiedad tiene o no un crédito hipotecario para su cancelación.
Los gastos notariales de este contrato son de cargo del comprador al igual que la redacción de dicha escritura por parte de un abogado o notario.
En el desarrollo de este trámite que se realiza en la notaría, se procederá a leer a ambas partes dicha escritura, una vez que ambas aceptan se plasman las firmas. Es importante que las cédulas (como único documento válido de identificación) estén vigentes al día del contrato. Cabe señalar que en el caso donde el vendedor sea casado en sociedad conyugal, será obligatorio la autorización y presencia de su contra parte nupcial.
Después de las firmas, se debe inscribir la propiedad en el Conservador de Bienes Raíces, de no ser así, la propiedad presentará lo que se llama una irregularidad de dominio, que es la ausencia de Inscripción de la Propiedad en el Conservador a nombre de quien lo ocupa con la convicción de ser dueño y sin reconocer dominio de otro.
Para inscribir la propiedad, es importante llevar los papeles que acrediten el pago de la propiedad.
Grupo DNG, Servicios Inmobiliarios
